Rozhovor s místopředsedou představenstva Milanem Růžičkou

„Realitní fondy fungují v investičním portfoliu jako kotva. Dlouhodobě stabilní výkonnost si drží i v době, kdy jsou akciové trhy pod tlakem,“ říká Milan Růžička

Rok 2022 zatím investorům do akcií radost nedělá. Nejznámější akciový index na světě – americký S&P 500 – od začátku roku odepsal již téměř čtvrtinu své hodnoty a podobně je na tom i index pražské burzy PX. Výkyvy na burzách se navíc přelévají i do výkonnosti podílových fondů, jež jsou na obchodování s cennými papíry navázané. Desítky procent od začátku roku tak ztrácejí například i burzovně obchodované realitní fondy známé pod zkratkou REITs, ačkoli jinak se investicím do nemovitostí nadále daří.

Důkazem jsou otevřené podílové nemovitostní fondy, tak jak je známe z Česka. „Pokud jsou kvalitně řízené a mají v portfoliu atraktivní nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách, dokážou klientům doručovat stabilní zhodnocení bez ohledu na to, co se zrovna děje na burzách,“ popisuje Milan Růžička, místopředseda představenstva INVESTIKA investiční společnosti, jež spravuje největší nebankovní retailový realitní fond v Česku a na Slovensku. Ten za posledních 12 měsíců přinesl investorům bezmála 9% zhodnocení, čímž překonal svůj dlouhodobý cílový výnos 4-6 % ročně.

Díky čemu se otevřeným podílovým realitním fondům daří udržet výnos i v situaci, kdy akciové trhy zasáhl propad?
Výnos realitních fondů typu INVESTIKA je tvořen především pronájmem komerčních nemovitostí bonitním nájemcům s dlouhodobými nájemními smlouvami. Cena podílového listu tedy nevzniká na burze na základě poptávky a nabídky investorů, ale závisí hlavně na tom, jak kvalitní nemovitosti fond v portfoliu má a jak dobře a za jakou cenu se mu je daří obsazovat nájemci. Přední otevřené realitní podílové fondy tak tomu fungují v portfoliích dlouhodobě jako kotva. Stabilní výkonnost si dokážou udržet i v době, kdy jsou akcie pod tlakem. Ukázalo se to už v době pandemie a znovu se to potvrzuje i nyní.

Jak se na výnosu realitních fondů projevuje stávající míra inflace?
Záleží na tom, jak konkrétně byly na růst cenové hladiny jednotlivé fondy připraveny a jak s tímto faktorem pracovaly ve svých strategiích. Konkrétně v případě INVESTIKA realitního fondu hrají důležitou roli inflační doložky, jež jsou součástí smluv fondu uzavíraných s nájemci. Doložky fondu zaručují pravidelné navyšování nájemného ve vazbě na vývoj inflace. Jen od začátku letošního roku do konce září tak INVESTIKA realitní fond přinesl investorům zhodnocení 5,88 % a plní svůj dlouhodobý výnosový cíl 4-6 % ročně. Do konce roku přitom ještě zbývají skoro tři měsíce.

Nemovitosti jako podkladové aktivum ale stojí i za burzovně obchodovanými realitními fondy, takzvanými REITs, které letos výrazně ztrácejí. V čem je tedy rozdíl?
Jedná se o zcela jiný typ realitního fondu. Rozdílů mezi REITs a otevřenými podílovými fondy je celá řada. Nejde jen o to, že REITs vydávají cenné papíry, se kterými se obchoduje na burze, a tak je jejich výkonnost na rozdíl od otevřených podílových fondů citlivá na vývoj akciových trhů. Liší se například i v tom, jak získávají peníze na nové akvizice…

Předpokládám, že když jde o investiční fondy, mají bez ohledu na typ fondu peníze od investorů…
To ano. REITs ale k získávání kapitálu zpravidla vydávají nové akcie. Tím dochází k naředění podílů stávajících akcionářů a poklesu hodnoty jejich cenných papírů. Podílové fondy typu INVESTIKA na rozdíl od toho financují nové akvizice převážně vlastními prostředky. Ty získávají jak od stávajících podílníků, kteří se rozhodli navýšit svou dosavadní investici, tak od nových investorů. Příliv nových peněz do INVESTIKA realitního fondu činí řádově stovky milionů korun měsíčně. To je dáno mimo jiné tím, že stále více lidí hledá v době zvýšené inflace způsob, jak ochránit svoje úspory proti poklesu kupní síly. Celkem má fond už na 60 tisíc investorů a s fondovým kapitálem přes 13 miliard korun je největším nebankovním retailovým realitním fondem v Česku a na Slovensku.

Rozdíly jsou i v tom, jak se mohou investoři dostat ke svému zisku…
V případě REITs se zisk vyplácí formou dividendy. V pravidelných intervalech na ni jde obvykle okolo 80 % zisku. U fondů typu INVESTIKA je naopak na samotném investorovi, kdy se rozhodne podílové listy nebo jejich část odprodat. Zisk je pak tvořen rozdílem mezi cenou, za kterou podílové ceny v minulosti nakoupil a cenou, za kterou je prodává. Retailové realitní fondy pro tyto případy ze zákona vytvářejí likvidní složku, aby odkupy probíhaly bezproblémově. Její velikost musí odpovídat minimálně 10 % hodnoty kapitálu fondu, v praxi však bývá zpravidla vyšší. Likvidní složka INVESTIKA realitního fondu aktuálně činí více než 3,5 miliardy korun.

Jaký očekáváte vývoj na realitním trhu v následujících měsících?
Všeobecný stavební boom na poli komerčních nemovitostí, jaký jsme viděli v posledních letech, zřejmě pokračovat nebude. Rostou ceny stavebních prací, náklady na pracovní sílu a kvůli zdlouhavému stavebnímu řízení je v Česku nová výstavba značně omezena. Neobsazenost nemovitostního trhu je velmi nízká prakticky ve všech regionech, kde investujeme. V některých segmentech, jako jsou například obchodní centra, už teď nová pronajímatelná plocha téměř nepřibývá. Celkově bych očekával zvýšenou opatrnost investorů při výběru komerčních nemovitostí a preferenci finančně silných nájemců. My jsme už si pár tržních cyklů prožili, takže tyto faktory reflektujeme dlouhodobě. Myslím si, že ze současné situace mohou na trhu komerčních nemovitostí těžit především investoři bez přehnaného financování, mezi něž patří dobře diverzifikované realitní fondy, rozkročené napříč lokalitami, typy i druhy nemovitostí, které mají nájemcům co nabídnout.

Co byste tedy investorům při výběru nemovitostního fondu doporučil?
V první řadě si je potřeba uvědomit, že není fond, jako fond. Pro dlouhodobě stabilní výnos bez výraznějších výkyvů, což řada lidí od realitních investic očekává, doporučuji zvolit otevřené podílové fondy a vyhnout se volatilním burzovně obchodovaným REITs. Také mezi podílovými fondy je ale potřeba pečlivě vybírat. Fondy se mezi sebou liší v kvalitě portfolia, v typu nemovitostí, do kterých investují, i v tom, v jakých zemích nemovitosti vlastní. Obecně doporučuji vybírat pestrá a dobře diverzifikovaná portfolia. Důležitým ukazatelem je také délka nájemních smluv obvykle vyjadřovaná parametrem WAULT – čím je větší, tím předvídatelnější příjmy fond má. V neposlední řadě by měl investor přihlédnout také k poplatkové struktuře fondu či k měně, ve které fond investuje. Ne každý se ale musí vyznat v těchto parametrech sám. Proto doporučuji volbu konkrétního fondu zkonzultovat s dobrým finančním či investičním poradcem.